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Suolo ed Immobile
II suolo
Il
suolo in
Cina è di proprietà statale o collettiva. Il
suolo per usi industriali o agricoli è pertanto assegnato dallo Stato alle unità produttive collettive o statali soltanto in forma di "diritto d'uso", cioè una sorta di leaseholda lungo termine e rinnovabile.
Tale diritto d'uso si può configurare come un usufrutto a lungo termine, senza pagamento di alcun corrispettivo, e pertanto non trasferibile, oppure fondato su un contratto che prevede un corrispettivo (spesso pagabile annualmente) e quindi trasferibile.
Le diverse nature giuridiche del diritto d'uso sono indicate nel relativo certificato intestato all'
impresa che ha acquisito il diritto.
Il partner
cinese potrà apportare quale contribuzione il diritto d'uso sul
suolo soltanto ove abbia corrisposto una somma a titolo di "riscatto" (nel caso che l'assegnazione del
suolo fosse avvenuta a titolo di usufrutto gratuito), oppure abbia concluso un contratto con il governo (che preveda quindi il pagamento di un canone).
Una volta conferito in conto capitale il
terreno, la
JV ne diventa quindi titolare (meglio, titolare del diritto d'uso) per la durata del diritto stesso. È questo diritto, con le complicazioni del caso, l'oggetto di eventuali procedure concorsuali o liquidazioni.
Alternativamente la FIE, dopo la sua costituzione, potrà
acquistare dallo Stato i diritti d'uso su di un
terreno scelto dai partner. Tale diritto è concesso per 50 anni per uso industriale e 70 anni per
terreni adibiti ad edilizia residenziale. In questo caso la FIE può trasferire tale diritto d'uso dietro compenso; il beneficiario del trasferimento avrà un diritto d'uso della durata di 50 anni (o 70), dedotti gli anni già trascorsi dal momento dell'assegnazione.
In entrambi i casi, dopo la contribuzione del diritto d'uso da parte del socio
cinese o dopo il pagamento del corrispettivo del diritto d'uso all'ente statale preposto, la FIE deve espletare le procedure necessarie per ottenere dalle autorità competenti la registrazione del diritto d'uso e il certificato comprovante la titolarità di detto diritto d'uso. Il
terreno così ottenuto è trasferibile e può essere affittato o dato in garanzia.
La necessità di invertire il processo di riduzione dei
terreni ad uso agricolo disponibile, e soprattutto la tendenza a convertire ad uso edilizio o industriale tali
terreni, ha portato di recente alla promulgazione di una nuova
legge quadro in materia (PRC, Land Administration Law) la quale ha fissato alcuni principi fondamentali che consentiranno al governo di ricondurre sotto controllo un fenomeno che minaccia l'autosufficienza alimentare del Paese.
Tra le misure introdotte, forte rilevanza ha il principio di "compensazione" in virtù del quale il governo locale che autorizzi il mutamento di destinazione di un
terreno agricolo in
terreno ad uso industriale o edilizio, dovrà obbligare il concessionario del diritto d'uso sullo stesso a "compensare" tale riduzione, sviluppando altrettanto
terreno nella stessa zona o in altra zona ad uso agricolo.
È prevista inoltre l'espropriazione senza indennizzo di
terreni convertiti ad uso diverso da quello agricolo e lasciati inutilizzati per più di due anni dal concessionario del diritto d'uso relativo.
Nei casi, quindi, in cui sia il partner
cinese di una
JV a conferire alla stessa il diritto d'uso su
terreni ad uso agricolo, o originariamente ad uso agricolo, l'investitore straniero dovrà tenere conto della nuova normativa e verificare la regolarità dell'operazione condotta dal partner in tutte le sue fasi.
Nei casi invece in cui sia la stessa società a capitale straniero ad acquisire direttamente dal governo il diritto d'uso su
terreno ad uso agricolo, sono da considerare i costi aggiuntivi per la "compensazione" di cui sopra.