Fare impresa
Suolo ed Immobile
Diritto d'uso del suolo e dell'immobile
Il terreno nella RPC e’ di proprieta’ statale (di solito nelle aree urbane) o collettiva (di solito nelle aree rurali). I soggetti privati, siano essi societa’ locali o EJV/WFOE o individui, possono pero’ ottenere il diritto di utilizzare un terreno di proprieta’ statale e ottenute le debite autorizzazioni possono edificarvi immobili dei quali saranno proprietari. Se il terreno in oggetto e’ di proprieta’ collettiva allora si rendera’ necessario avviare una procedura di conversione del suolo di proprieta’ collettiva a suolo di proprieta’ statale. In ottemperanza previsioni della Land Administration Law, tali diritti d’uso del terreno si dividono in Allocated Land Use Rights e Granted Land Use Rights. Gli Allocated Land Use Rights, richiesti direttamente al locale La nd Ad ministration Bureau, sono: (a) concessi gratuitamente, (b) per un periodo indefinito, (c) espropriabili in qualunque momento e (d) non possono essere ceduti o dati in locazione. I Granted Land Use Rights, richiesti direttamente al locale Land Administration Bureau o ceduti/dati in locazione da un soggetto che ne e’ gia’ il titolare, sono: (a) concessi a fronte della corresponsione di un canone, (b) per un periodo determinato, (c) espropriabili solo in caso di pubblico interesse e (d) come gia’ anticipato possono essere ceduti o dati in locazione.
Il documento attestante i diritti d’uso rispetto ad un determinato terreno e’ il Land Use Right Certificate rilasciato dal Land Administration Bureau. Dall’esame di tale documento l’investitore puo’ verificare tra le altre cose:
il tipo di diritto d’uso assegnato a quel terreno;
la scadenza della concessione nel caso si tratti di un Granted Land Use Right;
(e) il tipo di utilizzo a cui puo’ essere adibito tale terreno (ad esempio per scopi industriali, residenziali etc.).
Se in relazione al tipo di attivita’ si rendera’ necessaria la costruzione di un immobile (ad esempio una fabbrica, uffici, un dormitorio etc.), tale immobile dovra’ rispettare un determinato plot ratio (ossia il rapporto che deve sussistere tra la superficie del terreno e la superficie dell’immobile) ed i requisiti esistenti a seconda dell’attivita’ svolta (ad esempio per attivita’ come quelle conciarie, dovranno essere rispettati requisiti relativi agli scarichi). Si rendera’ poi necessario seguire la procedura di cui tracciamo in appresso i principali passi:
(a) designare un costruttore qualificato;
(b) sottoporre per l’approvazione al Construction Bureau locale ed al Land Administration Bureau il progetto, i disegni ed altra document azione. Ottenuta l’approvazione e tutti i permessi rilevanti, si potra’ procedere alla costruzione;
(c) terminata la costruzione, l’immobile dovra’ passare il vaglio del Construction Bureau che accertera’ la rispondenza dello stesso ai propri standard costruttivi e di sicurezza ed al vaglio del Fire Prevention and Control Bureau;
(d) come ultimo passaggio dovra’ essere richiesto al Land Adininistration Bureau il Property Ownership Certificate;
Molte volte, in fase di costituzione di una EJV, il partner cinese propone di effettuare la propria contribuzione attraverso il diritto d’uso del terreno e/o gli immobili necessari all’attivita’ proposta. A tali contribuzioni viene assegnato un valore in base al quale corrispondera’ una determinata quota del capitale sociale. In merito a tale prassi sarebbe utile effettuare le seguenti osservazioni:
(a) e’ sempre consigliabile richiedere il Land Use Right Certificate ed il Property Ownership Certificate per verificare il diritto d’uso e tutte le varie condizioni ad esso connesse;
(b) rispetto al diritto d’uso e/o all’immobile contribuito e’ sempre consigliabile ottenere una stima da soggetti terzi (ancor meglio se noti ed internazionali) relativa al valore, dato che e’ naturale che il partner cinese tenda a sopravvalutare la propria contribuzione;
(c) in termini pratici e’ utile effettuare delle visite del terreno e/o dell’immobile, accertarsi presso il Land Adrninistration Bureau ed il Urban Planning Bureau che il terreno e/o l’immobile non siano in contrasto con il locale piano regolatore, che vi siano tutti gli allacciamenti (elettrico, acqua, fognario etc.), che il terreno sia accessibile, che non vi siano nel sottosuolo discariche o fiumi sotterranei, che l’immobile rispetti i confini del terreno, che l’area in oggetto non sia soggetta ad interruzioni della fornitura di energia elettrica, che le varie imposte applicabili siano state pagate, etc..
Tenendo presente tutti i rischi associabili alla contribuzione di un diritto d’uso e/o un immobile e’ talvolta consigliabile per l’investitore straniero rifiutare la contribuzione effettuata in tali termini e insistere affinche’ la EJV stipuli un contratto d’affitto del terreno e dell’immobile di proprieta’ del partner cinese.